Sí, nosotros también venimos a hablar del tema estrella de las últimas semanas
Si tienes una vivienda de uso turístico en Galicia, probablemente en las últimas semanas hayas escuchado de todo: que van a desaparecer las VUT, que habrá que hacer obras, que cambiarán las licencias, que algunos alojamientos ya no podrán seguir funcionando…
Hay mucho ruido, interpretaciones y titulares circulando. Y, a estas alturas, también bastante confusión.
El Real Decreto-ley 29/2026 ya ha sido publicado en el Boletín Oficial del Estado y ha entrado en vigor el 08 de octubre de 2026, aunque algunas de sus medidas tienen fechas de aplicación específicas y, por su propia naturaleza, deberá seguir el procedimiento parlamentario correspondiente. Por eso, en este artículo analizamos el texto actualmente vigente y explicamos qué consecuencias tendría para las viviendas de uso turístico.
Vamos a dejar a un lado los bulos, los “me han dicho que…” y las conclusiones precipitadas para ir directamente al texto normativo. Analizaremos los artículos que se propone modificar, veremos cómo quedarían y, sobre todo, traduciremos todo eso a lenguaje normal: qué significa para una vivienda de uso turístico, qué hay que revisar y qué cambios afectan realmente a los propietarios.
Y, por supuesto, explicaremos también cómo lo gestionaremos desde Airtegal: qué revisaremos en los alojamientos que gestionamos, qué documentación necesitaremos y cómo acompañaremos a nuestros propietarios durante la adaptación.
Porque ahora mismo quizá no podamos saber exactamente cómo terminará todo, pero sí podemos entender qué hay sobre la mesa y prepararnos para el cambio.
¿Qué artículos cambian y por qué importa?
El proyecto de decreto no parte de cero: lo que hace es modificar distintas normas estatales (fiscales, tributarias y de publicidad, entre otras) que también pueden tener consecuencias para una VUT en Galicia.
Y aquí es donde empiezan muchas de las confusiones.
Cuando se habla de “la nueva normativa”, puede parecer que todo el sistema va a cambiar de un día para otro. Pero para entender realmente su alcance hay que mirar con detalle qué artículos se modifican, qué dicen ahora y cómo quedarían con la nueva redacción.
Eso es lo que vamos a hacer a continuación.
Porque una cosa es leer una norma y otra muy distinta entender qué tienes que hacer tú con tu vivienda.
¿Qué cambia realmente para las viviendas de uso turístico?
Vamos a la parte importante.
El Real Decreto-ley 29/2026 introduce numerosas medidas en materia de vivienda, pero no todas afectan de la misma manera a una vivienda de uso turístico.
Si nos centramos únicamente en aquello que puede tener un impacto real para un propietario de una VUT, hay tres cuestiones directamente relevantes y una cuarta que conviene aclarar por la repercusión que está teniendo: el IVA de las estancias de corta duración, la posibilidad de aplicar recargos en el IBI y las nuevas obligaciones de información en la publicidad de los alquileres.
Vamos una por una.
1. Las estancias de hasta 30 noches pasarían a tributar al 10 % de IVA
Este es probablemente el cambio que más directamente puede afectar al funcionamiento diario de una vivienda de uso turístico.
El artículo 7 del Real Decreto-ley modifica la Ley 37/1992 del IVA. En concreto, modifica el artículo 20.Uno.23.º y el artículo 91.Uno.2.2.º.
La nueva redacción establece que dejan de estar exentos de IVA los arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuando se dé alguna de estas circunstancias:
| Se presten servicios complementarios propios de la industria hotelera o la duración del arrendamiento a un mismo huésped no supere las 30 noches.
Existe una excepción para aquellos casos en los que el alquiler se produzca en la propia vivienda habitual del arrendador.
A continuación, el propio artículo 7 incluye estos arrendamientos dentro de los servicios sujetos al tipo reducido del 10 % de IVA.
¿Qué significa realmente?
Hasta ahora, el alquiler de una vivienda turística podía estar exento de IVA cuando el propietario no prestaba servicios propios de la industria hotelera.
Con esta modificación, la duración de la estancia pasa a ser determinante.
Si una vivienda amueblada se alquila a un mismo huésped durante un período de 30 noches o menos, el alquiler quedaría sujeto al 10 % de IVA aunque no se presten servicios hoteleros.
En la práctica, esto incluiría la inmensa mayoría de las reservas habituales de una vivienda de uso turístico.
El texto fija los efectos de esta modificación a partir del 1 de diciembre de 2026.
Un ejemplo sencillo
Imaginemos una reserva cuyo precio antes de impuestos fuese de 100 €.
Con la aplicación de un IVA del 10 %, habría que repercutir:
100 € + 10 € de IVA = 110 €
Aquí aparecería una decisión importante para cada propietario: trasladar ese impuesto al precio final que paga el huésped o absorber total o parcialmente su impacto reduciendo el margen.
Y esa diferencia es importante: el IVA no sería simplemente “un 10 % que paga el propietario”, sino un impuesto que debe repercutirse y liquidarse correctamente.
¿Qué haremos desde Airtegal?
Si la medida se consolida, revisaremos el modelo económico de cada alojamiento para adaptar correctamente precios, facturación y liquidaciones.
Nuestro objetivo será analizar el impacto de forma individual, porque no todos los alojamientos tienen el mismo margen, precio medio ni posicionamiento.
También será necesario revisar la configuración fiscal de los canales de venta y la forma en la que se muestran los precios al huésped para garantizar que el IVA quede correctamente integrado.
2. Los ayuntamientos podrían aplicar un recargo en el IBI a viviendas turísticas
El segundo gran cambio aparece en el artículo 8 del Real Decreto-ley, que modifica el artículo 72 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Se introduce un nuevo apartado específico para los inmuebles residenciales destinados a alojamiento turístico que se encuentren en municipios declarados zona de mercado residencial tensionado.
El nuevo texto permite que los ayuntamientos puedan aplicar:
- hasta un 50 % de recargo sobre la cuota líquida del IBI;
- hasta un 100 % cuando el titular tenga dos o más viviendas residenciales destinadas a alojamiento turístico;
- hasta un 150 % cuando tenga cuatro o más.
¿Significa esto que todas las VUT van a pagar un 50 % más de IBI?
No.
Y aquí es donde conviene separar el texto legal de algunos de los titulares que pueden circular estos días.
La norma no establece automáticamente un incremento del IBI para todas las viviendas turísticas de España.
Para que pueda aplicarse tienen que darse, al menos, dos condiciones:
Primero, el inmueble debe estar situado en un municipio incluido en una zona de mercado residencial tensionado conforme a la Ley de Vivienda.
Segundo, el ayuntamiento debe decidir aplicar ese recargo y regularlo mediante su correspondiente ordenanza fiscal.
Por tanto, el impacto puede ser muy diferente de un municipio a otro.
¿Qué ocurre en Galicia?
A fecha de publicación de este artículo, las zonas de mercado residencial tensionado declaradas en Galicia se concentran en A Coruña y Santiago de Compostela.
El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana mantiene además un buscador oficial de zonas de mercado residencial tensionado, que permite consultar en todo momento qué municipios están incluidos en esta categoría.
Consultar las zonas de mercado residencial tensionado
¿Qué significa esto para los propietarios de Airtegal?
En este momento, Airtegal no gestiona alojamientos en A Coruña ni en Santiago de Compostela, por lo que las viviendas con las que trabajamos no se encuentran dentro de las zonas tensionadas actualmente declaradas en Galicia.
Esto significa que, con la situación actual, este posible recargo del IBI no afectaría a los propietarios que colaboran con Airtegal.
Por tanto, en este punto no sería necesario realizar ninguna adaptación ni actuación específica por nuestra parte.
Eso sí, seguiremos pendientes de cualquier cambio en la declaración de nuevas zonas de mercado residencial tensionado. Si en el futuro alguno de los municipios en los que operamos fuese incluido, revisaríamos entonces su impacto y comunicaríamos a los propietarios afectados qué implicaciones tendría.
3. Más información obligatoria en los anuncios de alquiler
El Real Decreto-ley también refuerza en el artículo 20 las obligaciones de transparencia en la publicidad de los arrendamientos.
Entre la información que debe aparecer en los anuncios se incluye, cuando corresponda, el número, código o título identificativo de la unidad arrendada.
El propio texto cita expresamente como ejemplo los códigos municipales o autonómicos correspondientes a las viviendas de uso turístico.
¿Qué significa esto?
En Galicia, una VUT dispone de su correspondiente número identificativo autonómico según licencia.
La dirección de la norma es clara: los alojamientos deben poder identificarse correctamente y la publicidad debe permitir comprobar que detrás del anuncio existe una vivienda registrada conforme a la normativa correspondiente.
¿Qué haremos desde Airtegal?
Aquí el trabajo es principalmente de control.
Revisaremos que los anuncios de los alojamientos que gestionamos contengan correctamente los identificadores exigibles y que la información publicada en plataformas como Airbnb o Booking sea coherente con la documentación oficial del inmueble.
Es también una de las razones por las que en Airtegal estamos realizando una revisión completa de las conexiones, registros y documentación de nuestros alojamientos: cada vez existe una mayor interconexión entre plataformas y administraciones, y la trazabilidad de la información va a ser cada vez más importante.
4. ¿Y el gravamen del 25 % del que también se está hablando?
El artículo 9 introduce modificaciones en el régimen fiscal de las SOCIMI y establece, en determinadas circunstancias, un gravamen especial del 25 % sobre beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento de viviendas, incluyendo alojamientos turísticos o de corta duración.
Pero esto es importante:
no significa que un propietario particular de una vivienda turística vaya a pagar un impuesto del 25 % por alquilarla.
Esta modificación pertenece al régimen fiscal específico de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.
Para el perfil habitual de propietario con el que trabajamos en Airtegal, este no es el cambio que debería preocuparle.
Lo incluimos precisamente porque probablemente aparezca en titulares y queremos diferenciar qué medidas afectan directamente a una VUT particular y cuáles pertenecen a estructuras empresariales muy concretas.
Entonces, ¿qué cambiaría de verdad para un propietario de una VUT que trabaje con Airtegal?
Si nos centramos en los alojamientos que gestionamos actualmente y en el texto tal y como está planteado, hay dos cambios con impacto práctico directo.
El primero es la aplicación del 10 % de IVA a las estancias de hasta 30 noches, lo que obligaría a revisar precios, facturación, liquidaciones y configuración de los distintos canales de venta.
El segundo tiene que ver con la identificación y trazabilidad de los anuncios. En Airtegal llevamos meses incorporando el número de licencia autonómico de cada inmueble en los anuncios que gestionamos. Además, desde hace unas semanas estamos reforzando esta revisión para comprobar que conexiones, configuraciones e intercambio de información entre plataformas estén correctamente ajustados y funcionando como deben.
¿Y el resto de medidas?
Por ahora, no tendrían impacto directo sobre los propietarios que trabajan con Airtegal. El posible recargo sobre el IBI únicamente podría aplicarse en zonas de mercado residencial tensionado y, actualmente, no gestionamos alojamientos en A Coruña ni en Santiago de Compostela. Las modificaciones relativas a las SOCIMI tampoco afectan al perfil habitual de propietario con el que trabajamos.
Por tanto, si el texto se mantiene en los términos actuales, para nuestros propietarios el foco estaría principalmente en adaptarnos al nuevo tratamiento del IVA y reforzar la correcta identificación y trazabilidad de los anuncios.
Desde Airtegal iremos adaptando nuestros procesos a medida que evolucione la normativa de aplicación, para que nuestros propietarios no tengan que interpretar cada novedad por su cuenta y sepan con claridad qué les afecta, qué no y qué pasos habrá que dar en cada caso.