Hoy venimos a hablar de otro tema polémico: ¿qué pasa si un huésped se niega a abandonar tu vivienda turística?
Si tienes una vivienda de uso turístico, probablemente hayas escuchado alguna noticia sobre huéspedes que, tras finalizar su reserva, se niegan a abandonar el alojamiento. Casos de propietarios que no consiguen recuperar sus inmuebles, intervenciones policiales que no terminan en un desalojo inmediato o procedimientos judiciales que se prolongan más de lo esperado.
Y, como suele ocurrir con estos temas, las noticias vienen acompañadas de muchas preguntas.
¿Puede un huésped quedarse en una vivienda turística después de finalizar su contrato? ¿No basta con enseñar la reserva a la Guardia Civil? ¿Qué ocurre si se niega a marcharse? ¿Quién tiene que iniciar un procedimiento judicial? ¿Qué responsabilidad tiene la empresa que gestiona el alojamiento?
Hay una cuestión especialmente controvertida: la legislación española reconoce el derecho del propietario a recuperar su inmueble, pero los mecanismos para hacerlo efectivo no siempre permiten una respuesta inmediata.
Y esto puede ocurrir incluso cuando el huésped ha firmado un contrato con una fecha de salida perfectamente definida.
Desde Airtegal queremos hablar también de estas situaciones. Porque creemos que la gestión de viviendas turísticas no consiste únicamente en conseguir reservas, optimizar precios o preparar alojamientos. También implica conocer los riesgos, entender el marco legal y saber cómo actuar cuando surge un problema.
Así que vamos a volver a dejar a un lado los titulares alarmistas y los habituales «me han dicho que…» para ir directamente a la legislación.
Analizaremos qué derechos tiene un huésped turístico, qué ocurre cuando finaliza su estancia, cuándo puede intervenir la policía y qué alternativas existen para recuperar el inmueble.
Y, por supuesto, explicaremos cómo actuaríamos desde Airtegal y hasta dónde llegan nuestras responsabilidades como empresa gestora.
Porque, aunque no podamos eliminar todos los riesgos, sí podemos conocerlos y prepararnos para afrontarlos.
¿Qué dice realmente la legislación española?
Para entender esta situación tenemos que empezar diferenciando dos modalidades de alquiler que, aunque puedan parecer similares, tienen tratamientos jurídicos distintos: el arrendamiento de vivienda habitual y el alojamiento turístico.
Y aquí empieza una de las principales confusiones.
1. El arrendamiento de vivienda habitual: la protección de la LAU
La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), regula, entre otras cuestiones, los contratos destinados a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
En estos contratos, la legislación reconoce determinados derechos de permanencia y estabilidad residencial.
Por ejemplo, cuando se cumplen los requisitos establecidos en la LAU, el arrendatario puede tener derecho a una duración mínima de cinco años si el arrendador es una persona física, o de siete años si es una persona jurídica, aunque inicialmente se haya pactado un periodo inferior.
También existen prórrogas y otras garantías legales que pueden resultar aplicables según las circunstancias del contrato.
¿Qué significa realmente?
Que el propietario de una vivienda habitual no siempre puede recuperar libremente su inmueble cuando finaliza el plazo que inicialmente había pactado con el inquilino.
Debe respetar las garantías de duración y las condiciones de recuperación establecidas por la legislación.
Estas medidas buscan proteger la estabilidad residencial, pero también pueden limitar la capacidad del propietario para disponer de su vivienda en determinados momentos.
Y es precisamente este equilibrio entre el derecho a la vivienda y el derecho de propiedad uno de los asuntos que mayor debate genera en España.
2. El alojamiento turístico: un derecho de uso limitado a la reserva
En el caso de las viviendas de uso turístico, la situación es diferente.
El artículo 5.e) de la LAU excluye de su ámbito determinadas cesiones temporales de viviendas sometidas a su normativa turística específica.
En Galicia, las viviendas de uso turístico se regulan principalmente mediante la Ley 7/2011, del Turismo de Galicia, y el Decreto 12/2017.
Esto significa que, cuando hablamos de una verdadera estancia turística sujeta a esta normativa, el huésped no adquiere automáticamente los derechos de duración mínima y prórroga propios de un arrendamiento de vivienda habitual.
Su derecho de uso se encuentra limitado a las condiciones y fechas contratadas.
Por ejemplo, si un huésped reserva una vivienda del 1 al 7 de agosto a través de Booking, Airbnb… o la propia página web de Airtegal, su autorización para utilizar el alojamiento finaliza en la fecha y hora de salida establecidas, salvo que se acuerde una ampliación válida.
¿Entonces el propietario está completamente protegido?
No.
Y aquí es donde llegamos a la parte verdaderamente importante de esta entrada.
Que el huésped pierda su derecho contractual a permanecer en el inmueble no significa que el propietario pueda recuperarlo inmediatamente por sus propios medios.
La legislación distingue entre tener derecho a recuperar una vivienda y poder ejecutar materialmente su recuperación.
Y esa diferencia puede tener consecuencias importantes.
¿Qué pasa si un huésped finaliza su reserva y se niega a marcharse?
Vamos a la parte importante.
Imaginemos que una persona reserva una vivienda turística a través de Booking, Airbnb… o directamente mediante la web de Airtegal.
Formaliza su estancia, acepta las condiciones y accede legalmente al alojamiento. Sin embargo, cuando llega el día del check-out, se niega a abandonarlo.
¿Qué dice la legislación española en una situación así?
El artículo 245.2 del Código Penal contempla como delito de usurpación tanto la ocupación de un inmueble ajeno sin autorización como la permanencia en él contra la voluntad de su titular, siempre que se cumplan los requisitos legales.
Esto significa que el hecho de haber accedido inicialmente mediante una reserva válida no descarta necesariamente que la permanencia posterior pueda constituir un delito.
De hecho, la Sentencia 321/2025, de 9 de junio, de la Audiencia Provincial de Madrid, analizó un caso de ocupantes que permanecieron en un inmueble tras finalizar sus contratos de arrendamiento turístico y confirmó una condena por usurpación.
Por tanto, existen mecanismos legales para actuar ante este tipo de situaciones, aunque su aplicación dependerá de las circunstancias de cada caso.
¿Puede la Guardia Civil desalojar al huésped?
Sí puede intervenir, pero eso no significa que siempre pueda ejecutar un desalojo inmediato.
Si un huésped se niega a abandonar el alojamiento, la situación puede comunicarse a la Guardia Civil, aportando la documentación de la reserva, las fechas contratadas y las comunicaciones que acrediten la negativa a marcharse.
Las autoridades valorarán los hechos y determinarán si existen indicios de delito y qué actuaciones proceden.
En determinadas circunstancias puede ser posible una intervención policial inmediata. En otras, será necesaria una resolución judicial para recuperar el inmueble.
¿Y si no se consigue recuperar el alojamiento?
Si la intervención inicial no permite resolver la situación, el propietario puede necesitar acudir a la vía judicial.
Dependiendo de las circunstancias, podrá valorarse la vía penal, cuando existan indicios de delito, o las acciones civiles que correspondan para recuperar la posesión.
En determinados procedimientos penales también pueden solicitarse medidas cautelares de desalojo antes de que exista una sentencia definitiva, siempre que se cumplan los requisitos legales.
¿Qué significa realmente para el propietario?
Que tener un contrato turístico correctamente formalizado permite acreditar cuándo finaliza la autorización del huésped, pero no garantiza por sí solo una recuperación inmediata del inmueble.
Un procedimiento judicial puede conllevar gastos, cancelación de futuras reservas, pérdida de ingresos y demoras hasta recuperar la vivienda.
Por eso es importante conservar correctamente la documentación de las reservas y actuar con rapidez cuando se detecta una negativa a abandonar el alojamiento.
Entonces, ¿está protegido el propietario de una vivienda turística?
La legislación española contempla mecanismos para proteger al propietario frente a la permanencia no autorizada en su inmueble.
Como hemos visto, el artículo 245.2 del Código Penal puede resultar aplicable incluso cuando el acceso inicial se produjo mediante un contrato turístico válido.
Sin embargo, el principal problema aparece cuando el derecho a recuperar el inmueble no puede hacerse efectivo de manera inmediata.
¿Qué haremos desde Airtegal si se produce una situación así?
Vamos ahora a la parte que afecta más directamente a los propietarios que trabajan con nosotros.
En Airtegal desarrollamos la gestión turística de los inmuebles conforme a los servicios y responsabilidades establecidos en nuestros contratos.
Si detectásemos que un huésped se niega a abandonar un alojamiento una vez finalizada su estancia, activaríamos una serie de actuaciones iniciales para gestionar la incidencia.
1. Contactar con el huésped
En primer lugar, intentaríamos conocer lo sucedido y resolver la situación directamente.
Contactaríamos con el huésped para recordarle que su estancia ha finalizado y requerirle que abandone el alojamiento, dejando constancia de las comunicaciones realizadas.
2. Informar al propietario
Trasladaríamos la incidencia al propietario, explicando la situación y las gestiones realizadas.
Consideramos fundamental que el titular del inmueble conozca cualquier circunstancia que pueda afectar a su propiedad y pueda participar en las decisiones que correspondan.
3. Contactar con las autoridades
Cuando las circunstancias lo justifiquen, comunicaríamos la situación a la Guardia Civil para que valore los hechos y determine si procede algún tipo de intervención.
Facilitaríamos la documentación disponible de la reserva y colaboraríamos en las actuaciones que correspondan.
4. Facilitar la documentación necesaria
Conservaríamos y pondríamos a disposición de las personas legitimadas la documentación de la estancia, el contrato, las condiciones aceptadas y las comunicaciones mantenidas con el huésped.
Esta información puede resultar relevante para acreditar el derecho de uso inicialmente concedido y su fecha de finalización.
5. ¿Y si fuera necesario acudir a la vía judicial?
Aquí es importante delimitar las responsabilidades.
Si las actuaciones iniciales no permiten recuperar el alojamiento y resulta necesario acudir a un procedimiento judicial, correspondería al propietario legitimado promover las acciones legales oportunas y asumir los costes correspondientes.
No obstante, desde Airtegal colaboraríamos facilitando la documentación e información disponible para que el propietario y los profesionales jurídicos que designe puedan desarrollar las actuaciones necesarias.
Nuestro objetivo sería mantener una gestión coordinada, transparente y respetuosa con las competencias y responsabilidades de cada parte.
¿Se puede hacer algo para prevenir estas situaciones?
La respuesta es sí, aunque con una limitación importante: no existe un sistema que permita eliminar completamente el riesgo.
Desde el punto de vista de la gestión turística, existen medidas que ayudan a reforzar la seguridad jurídica y facilitan la respuesta ante posibles incumplimientos.
Entre ellas destacan:
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- Condiciones contractuales claras, con fechas de entrada y salida, obligaciones del huésped y condiciones de ampliación de estancia.
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- Identificación y registro de viajeros, conforme a las obligaciones legales aplicables.
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- Trazabilidad de las reservas, conservando los datos y comunicaciones necesarios.
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- Procedimientos de actuación ante incidencias, que permitan responder de forma organizada y coordinada.
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- Revisión de las pólizas de seguro, especialmente en relación con defensa jurídica, ocupación indebida y posibles pérdidas económicas.
En este último punto conviene tener especial cuidado: no todos los seguros de hogar o de alojamiento turístico ofrecen las mismas coberturas, y algunas situaciones pueden quedar expresamente excluidas.
Por ello, recomendamos que cada propietario conozca las condiciones de su póliza y valore con su aseguradora si dispone de protección adecuada frente a este tipo de incidencias.
Estas medidas no garantizan que una situación así nunca vaya a producirse, pero pueden ayudar a prevenir conflictos, documentar lo ocurrido y facilitar las actuaciones posteriores.
Entonces, ¿qué debería tener claro un propietario que trabaje con Airtegal?
Después de analizar la legislación y las posibles vías de actuación, hay tres cuestiones fundamentales que conviene tener presentes.
La primera es que un huésped turístico tiene derecho a utilizar el alojamiento únicamente durante el periodo contratado. Si finaliza su estancia y se niega a abandonarlo sin disponer de otra autorización válida, puede estar incurriendo en un incumplimiento contractual e incluso en un delito de usurpación.
La segunda es que, aunque existen mecanismos legales para recuperar el inmueble, estos no siempre permiten un desalojo inmediato. En determinadas situaciones puede ser necesario acudir a la vía judicial, con los plazos y costes que ello implica.
Y la tercera es que, desde Airtegal, nos encargaríamos de coordinar las primeras actuaciones, informar al propietario y facilitar la documentación necesaria. Si fuera preciso iniciar un procedimiento judicial, su tramitación correspondería al propietario, conforme a la legislación aplicable.
En definitiva, el alquiler turístico cuenta con mecanismos de protección jurídica, pero conocer sus limitaciones y las responsabilidades de cada parte es fundamental para afrontar cualquier incidencia con mayor seguridad y preparación.
Desde Airtegal seguiremos trabajando para mejorar nuestros procedimientos, reforzar la seguridad documental de los alojamientos y ofrecer a nuestros propietarios una gestión profesional, cercana y transparente.
Porque la confianza no consiste en prometer que nunca surgirán problemas, sino también en explicar qué podemos hacer cuando aparecen.