¿Tienes una vivienda que quieres destinar al alquiler turístico? Descubre qué diferencia a una Vivienda de Uso Turístico (VUT), una Vivienda Turística (VT) y un Apartamento Turístico (AT), qué requisitos exige la normativa gallega y cómo funcionan las categorías de una, dos y tres llaves en apartamentos turísticos.
El alojamiento turístico en Galicia ha experimentado una importante transformación durante los últimos años. Cada vez son más los propietarios que deciden aprovechar sus inmuebles para ofrecer estancias a viajeros que buscan descubrir nuestro territorio.
Sin embargo, antes de comenzar a comercializar una propiedad, es fundamental conocer las diferentes modalidades de alojamiento turístico reconocidas por la legislación.
Aunque en ocasiones se utilizan indistintamente expresiones como apartamento turístico, vivienda turística o alquiler vacacional, desde el punto de vista legal no significan lo mismo.
En Galicia existen tres figuras que conviene diferenciar: las Viviendas Turísticas (VT), los Apartamentos Turísticos (AT) y las Viviendas de Uso Turístico (VUT).
Cada modalidad tiene sus propios requisitos, obligaciones y condiciones de funcionamiento.
En esta guía explicamos sus principales diferencias y los aspectos que debes tener en cuenta para determinar qué clasificación corresponde a tu inmueble.
1. ¿Qué normativa regula los alojamientos turísticos en Galicia?
La principal normativa autonómica que regula estas modalidades está formada por:
- Ley 7/2011, de 27 de octubre, del Turismo de Galicia. Establece el marco general de la actividad turística y define los diferentes tipos de establecimientos.
- Decreto 12/2017, de 26 de enero. Regula específicamente los apartamentos turísticos, las viviendas turísticas y las viviendas de uso turístico en Galicia.
- Normativa urbanística y municipal. Determina la compatibilidad del uso turístico con el inmueble y su ubicación, además de los trámites municipales correspondientes.
- Normativa estatal aplicable. Incluye, entre otras cuestiones, las obligaciones de registro de viajeros y las disposiciones sobre propiedad horizontal.
La clasificación turística no sustituye el cumplimiento de otras obligaciones legales relacionadas con la edificación, la seguridad, la habitabilidad, la accesibilidad o la actividad económica.
Por tanto, disponer de una inscripción turística no significa necesariamente que el inmueble cumpla todos los requisitos para desarrollar legalmente la actividad.
2. Vivienda de Uso Turístico (VUT): ¿qué es y qué requisitos debe cumplir?
La Vivienda de Uso Turístico es una de las modalidades más habituales para comercializar viviendas particulares destinadas a estancias vacacionales.
Según el artículo 65 bis de la Ley 7/2011 y el artículo 5 del Decreto 12/2017, tienen esta consideración las viviendas cedidas a terceros de manera reiterada, mediante contraprestación económica y para estancias de corta duración.
¿Qué se considera una estancia de corta duración?
La normativa gallega establece que debe ser inferior a 30 días consecutivos.
Asimismo, considera que existe reiteración cuando la vivienda se cede dos o más veces durante un período de un año.
Una característica fundamental es que la vivienda debe comercializarse en su totalidad. No se permite alquilar habitaciones de forma independiente a diferentes huéspedes bajo esta modalidad.
Requisitos mínimos de una VUT
Para desarrollar esta actividad, la vivienda debe cumplir una serie de condiciones.
Equipamiento y habitabilidad
La propiedad debe encontrarse suficientemente amueblada y equipada para su utilización inmediata, con mobiliario, electrodomésticos, utensilios y demás elementos adecuados a su capacidad.
Todos ellos deberán mantenerse en buenas condiciones de conservación, funcionamiento e higiene.
Calefacción
Debe disponer de calefacción en todas las dependencias utilizadas por los huéspedes.
No obstante, existe una excepción: las viviendas cuya actividad se limite exclusivamente al período comprendido entre junio y septiembre, ambos incluidos, pueden prescindir de este servicio.
Atención a los huéspedes
Es obligatorio facilitar un número de teléfono disponible durante las 24 horas para atender incidencias.
También debe garantizarse un servicio de asistencia y mantenimiento de la vivienda.
Documentación e información
El alojamiento debe disponer de hojas oficiales de reclamaciones de turismo.
Además, debe comunicar la declaración responsable de inicio de actividad con su registro de entrada.
Obligaciones administrativas
La persona titular o comercializadora debe presentar la correspondiente declaración responsable ante la Xunta de Galicia, disponer de la documentación exigible y cumplir las obligaciones relativas al registro de viajeros.
Entre la documentación exigida se encuentra el seguro de responsabilidad civil que cubra los riesgos derivados de la actividad.
Asimismo, es necesario comprobar la compatibilidad urbanística del uso turístico y las condiciones aplicables a la comunidad de propietarios, cuando exista.
¿Las VUT tienen categorías de calidad?
No.
Las Viviendas de Uso Turístico no se clasifican mediante llaves.
Por tanto, una VUT no puede anunciarse oficialmente como un establecimiento de una, dos o tres llaves.
Esto no significa que no pueda ofrecer instalaciones, equipamientos y servicios de elevada calidad, sino que su modalidad administrativa no contempla esa clasificación.
3. Vivienda Turística (VT): ¿en qué se diferencia de una VUT?
Aunque sus denominaciones son similares, la Vivienda Turística constituye una modalidad de establecimiento turístico diferente.
El artículo 4 del Decreto 12/2017 define las viviendas turísticas como establecimientos unifamiliares aislados que ofrecen alojamiento turístico, con una capacidad máxima de diez plazas.
Deben contar con instalaciones, mobiliario y equipamiento adecuados para su utilización inmediata, incluida la conservación, preparación y consumo de alimentos.
Al igual que sucede con las VUT, las viviendas turísticas deben comercializarse completas, sin permitir contratos independientes por habitaciones.
¿Qué requisitos debe cumplir una VT?
Las Viviendas Turísticas están sometidas a requisitos específicos de infraestructura y funcionamiento.
Distribución interior
La vivienda debe disponer, como mínimo, de:
- Dormitorio.
- Salón-comedor.
- Cocina.
- Cuarto de baño.
Además, las dependencias deben cumplir las condiciones de ventilación, dimensiones, equipamiento y habitabilidad previstas en la normativa.
Superficie mínima de los dormitorios
La normativa establece:
| Tipo de dormitorio | Superficie mínima |
|---|---|
| Dormitorio individual | 6 m² |
| Dormitorio doble | 10 m² |
Capacidad máxima
Una Vivienda Turística puede ofrecer un máximo de diez plazas.
La capacidad autorizada dependerá de las dimensiones y características de las habitaciones, así como de las camas y plazas convertibles admitidas reglamentariamente.
Cuartos de baño
Cuando la capacidad del establecimiento supere las seis plazas, será necesario disponer de un mínimo de dos baños completos.
Equipamiento
La vivienda debe contar con el mobiliario y los elementos necesarios para ofrecer una estancia adecuada.
Entre otros requisitos, la normativa contempla:
- Camas y ropa de cama suficientes.
- Armarios con perchas.
- Iluminación y sistemas de oscurecimiento en dormitorios.
- Cocina equipada con menaje y utensilios.
- Lavadora y plancha.
- Ropa de baño suficiente.
- Calefacción, con la excepción estacional prevista legalmente.
Además, los establecimientos deben garantizar las condiciones de temperatura exigidas por la normativa.
Limpieza y ropa de cama
Salvo acuerdo en contrario, no es obligatorio que el establecimiento realice la limpieza y el cambio de ropa durante la estancia.
No obstante, debe disponer de ropa suficiente para permitir su cambio cada siete días.
Requisitos administrativos
La apertura requiere presentar la declaración responsable correspondiente, acompañada de la documentación técnica y administrativa prevista legalmente.
También debe disponerse del seguro de responsabilidad civil, cumplir los trámites municipales aplicables y exhibir la placa identificativa oficial de VT.
¿Las viviendas turísticas tienen llaves?
No.
A diferencia de los apartamentos turísticos, las VT al igual que las VUT tienen una única categoría administrativa.
Su clasificación se identifica mediante las letras VT, sin distinción de una, dos o tres llaves.
4. Apartamento Turístico (AT): una modalidad con clasificación por llaves
Los Apartamentos Turísticos constituyen otra modalidad de establecimiento turístico regulada por la legislación gallega.
Según el artículo 3 del Decreto 12/2017, pueden estar integrados en bloques de pisos o conjuntos de unidades de alojamiento, como chalés, bungalows y edificaciones similares, destinados íntegramente al alojamiento turístico.
Cada unidad debe disponer de las instalaciones necesarias para conservar, preparar y consumir alimentos.
Una de sus principales particularidades es que los Apartamentos Turísticos se clasifican oficialmente en tres categorías: una, dos y tres llaves.
Estas categorías se determinan atendiendo a las condiciones de calidad, instalaciones, superficies y servicios del establecimiento.
¿Qué significa cada categoría?
AT de 1 llave: condiciones esenciales de comodidad
Representa la categoría básica de los apartamentos turísticos.
Los establecimientos deben ofrecer las condiciones indispensables de comodidad y confort, con instalaciones y equipamiento funcionales, aunque sencillos.
AT de 2 llaves: mayor confort y calidad
Esta categoría exige buenas condiciones de confort y calidad, tanto en materiales y equipamiento como en decoración y servicios.
Además de cumplir los requisitos generales, debe satisfacer condiciones adicionales respecto a la categoría de una llave.
AT de 3 llaves: instalaciones y servicios de máxima calidad
Es la categoría superior de los apartamentos turísticos en Galicia.
Se caracteriza por la excelente calidad de sus instalaciones, materiales, equipamiento y decoración, junto con servicios de máximo nivel.
La clasificación no depende únicamente de la estética del inmueble.
Para obtener una determinada categoría es necesario cumplir los requisitos técnicos y de funcionamiento establecidos reglamentariamente.
5. Diferencias entre AT de 1, 2 y 3 llaves: superficies mínimas
Uno de los aspectos que diferencia las categorías de Apartamentos Turísticos son las superficies mínimas exigidas para sus dependencias.
El artículo 17 del Decreto 12/2017 establece los siguientes requisitos:
| Dependencia | AT 1 llave | AT 2 llaves | AT 3 llaves |
|---|---|---|---|
| Dormitorio individual | 6 m² | 7 m² | 8 m² |
| Dormitorio doble | 10 m² | 12 m² | 14 m² |
| Salón-comedor | 10 m² | 13 m² | 16 m² |
| Cocina independiente | 3 m² | 4 m² | 6 m² |
| Cuarto de baño | 3 m² | 3,5 m² | 4 m² |
Estas superficies son mínimas y deben cumplirse sin perjuicio de las restantes condiciones de habitabilidad y edificación.
¿Qué ocurre si la cocina está integrada en el salón-comedor?
En ese caso, la superficie mínima del salón-comedor debe incrementarse en los metros cuadrados que correspondan a la cocina independiente de la categoría solicitada.
Por ejemplo, en un apartamento de dos llaves con cocina integrada, la superficie mínima conjunta del salón-comedor y la cocina será de 17 m².
Requisitos para apartamentos tipo estudio
La normativa contempla también los apartamentos turísticos tipo estudio, donde el dormitorio está integrado en el salón-comedor.
En estos casos, las superficies mínimas son diferentes.
| Dependencia | AT 1 llave | AT 2 llaves | AT 3 llaves |
|---|---|---|---|
| Salón-comedor-dormitorio | 17 m² | 22 m² | 25 m² |
| Baño | 3 m² | 3,5 m² | 4 m² |
| Cocina independiente | 2 m² | 3 m² | 4 m² |
Si la cocina está integrada en la estancia principal, debe añadirse a su superficie mínima la correspondiente a la cocina independiente.
Por ejemplo, un estudio de tres llaves con cocina integrada necesitará una superficie mínima de 29 m² para la estancia conjunta, además del baño y de las restantes condiciones exigibles.
6. ¿Cuántos baños debe tener un Apartamento Turístico?
Otra diferencia importante entre las categorías es el número de baños exigidos en función de la capacidad.
| Categoría | Segundo baño obligatorio |
|---|---|
| AT 1 llave | Cuando supera las 6 plazas |
| AT 2 llaves | Cuando supera las 5 plazas |
| AT 3 llaves | Cuando supera las 4 plazas |
Por ejemplo, un apartamento turístico de seis plazas podría cumplir el requisito de número de baños de la categoría de una llave con un único baño.
Sin embargo, para clasificarse como establecimiento de tres llaves necesitaría disponer de un segundo baño.
Este es uno de los motivos por los que una vivienda puede reunir excelentes condiciones de decoración y equipamiento, pero no alcanzar una categoría superior.
7. Diferencias de servicios entre AT de 1, 2 y 3 llaves
Además de las dimensiones, la normativa establece distintas exigencias relacionadas con los servicios e instalaciones.
Limpieza y cambio de ropa
| Servicio | AT 1 llave | AT 2 llaves | AT 3 llaves |
|---|---|---|---|
| Limpieza del alojamiento | Cada 7 días | Cada 4 días | Diaria |
| Cambio de sábanas | Cada 7 días | Cada 4 días | Cada 3 días |
| Cambio de ropa de baño | 2 veces por semana | 3 veces por semana | Diario |
El cambio de ropa de baño previsto para las categorías de dos y tres llaves se realiza a petición del cliente.
La limpieza reglamentaria no incluye la cocina ni el menaje.
Otros servicios e instalaciones
La normativa también establece las siguientes diferencias:
| Requisito | AT 1 llave | AT 2 llaves | AT 3 llaves |
|---|---|---|---|
| Televisión | Sí | Sí | Sí |
| Conexión a internet | No exigida específicamente | Sí | Sí |
| Teléfono general a disposición de los huéspedes | Sí | Sí | Sí |
| Botiquín de primeros auxilios | Sí | Sí | Sí |
| Sala de equipajes, cuando existe recepción | No exigida | Sí | Sí |
| Caja fuerte, cuando existe recepción | No exigida | Sí | Sí |
| Ascensor, según altura del edificio | Desde B+4 | Desde B+3 | Desde B+2 |
| Aparcamiento mínimo | No exigido específicamente | 15 % de las plazas | 25 % de las plazas |
Las referencias B+2, B+3 y B+4 corresponden a planta baja más el número indicado de plantas, conforme a la tabla reglamentaria.
En materia de lavandería común, el Decreto también establece proporciones mínimas de lavadoras por número de apartamentos.
Calefacción y climatización
Los apartamentos turísticos de una y dos llaves deben disponer, como mínimo, de calefacción, con la excepción prevista para los establecimientos que funcionan exclusivamente entre junio y septiembre.
Los apartamentos de tres llaves deben contar con un sistema de climatización.
Recepción
Los establecimientos de tres llaves con más de diez unidades de alojamiento deben disponer de recepción, con las condiciones de atención establecidas en la normativa.
Cuando la recepción no es obligatoria, sus funciones deben ser asumidas por la persona titular o el personal del establecimiento, garantizando atención telefónica permanente.
¿Cuántas plazas puede tener un AT?
Con carácter general, cada apartamento turístico puede disponer de hasta ocho plazas.
En los apartamentos tipo estudio, la capacidad máxima es de cuatro plazas.
En ambos supuestos, la capacidad autorizable dependerá de las dimensiones de las estancias, del número de camas y de las condiciones específicas establecidas legalmente.
8. Tabla comparativa: VT, AT y VUT en Galicia
Una vez conocidas las características de cada modalidad, podemos resumir sus principales diferencias.
| Característica | VUT | VT | AT |
|---|---|---|---|
| Denominación | Vivienda de Uso Turístico | Vivienda Turística | Apartamento Turístico |
| Tipo de alojamiento | Vivienda destinada al alquiler turístico | Establecimiento unifamiliar aislado | Bloque o conjunto de unidades turísticas |
| Clasificación mediante llaves | No | No | Sí |
| Categorías | Una categoría | Una categoría | 1, 2 o 3 llaves |
| Cesión por habitaciones | No | No | No |
| Capacidad | Máximo 10 plazas | Máximo 10 plazas | Máximo 8 por apartamento; 4 en estudios |
| Superficies específicas por categoría turística | No | No | Sí, según llaves |
| Servicios de limpieza periódica durante la estancia | No exigidos específicamente | No exigidos salvo pacto | Sí, con frecuencia según categoría |
| Calefacción | Sí, con excepción estacional | Sí, con excepción estacional | Según categoría y período de funcionamiento |
| Declaración responsable turística | Sí | Sí | Sí |
| Seguro de responsabilidad civil | Sí | Sí | Sí |
| Registro de viajeros | Sí | Sí | Sí |
Importante: esta tabla recoge las diferencias principales del régimen turístico autonómico. La posibilidad de ejercer la actividad depende también de las condiciones urbanísticas, municipales y sectoriales aplicables a cada inmueble.
9. ¿Qué documentación necesito para dar de alta un alojamiento turístico?
Aunque existen diferencias entre modalidades, cualquier propietario que desee iniciar una actividad de alojamiento turístico debe comprobar previamente la viabilidad legal del inmueble.
Para una VUT
El procedimiento se realiza mediante declaración responsable ante la Xunta de Galicia.
Entre los documentos que deben estar disponibles se encuentran:
- Documentación que acredite la disponibilidad legal de la vivienda.
- Título que habilite su comercialización, cuando proceda.
- Documentación urbanística y de habitabilidad admitida por el Decreto.
- Seguro de responsabilidad civil.
- Información sobre la capacidad y características de la vivienda.
- Datos de la persona titular y, cuando corresponda, de la empresa comercializadora.
También debe verificarse el cumplimiento de los requisitos municipales y de propiedad horizontal aplicables.
Para una VT o un AT
El procedimiento de inicio de actividad exige presentar una declaración responsable ante Turismo de Galicia, junto con la documentación correspondiente.
Entre otros documentos, el Decreto contempla:
- Memoria justificativa del cumplimiento de los requisitos de infraestructura, superficies y servicios.
- Planos acotados de distribución y sección.
- Justificante de las tasas correspondientes.
- Documentación acreditativa de la disponibilidad del inmueble.
- Seguro de responsabilidad civil.
- Comunicación previa municipal y demás documentación exigible.
En el caso de los Apartamentos Turísticos, la memoria debe estar firmada por personal técnico competente.
Además, resulta especialmente importante comprobar que las superficies, equipamientos y servicios permiten alcanzar la categoría de llaves solicitada.
¿Es suficiente con presentar la declaración responsable?
No debe confundirse la habilitación turística con el cumplimiento integral de la normativa.
La declaración responsable permite iniciar la actividad en los términos previstos legalmente, pero no exime de disponer de los permisos, licencias, informes o comunicaciones exigibles por otras administraciones.
La Administración turística puede efectuar comprobaciones e inspecciones posteriores para verificar que el alojamiento reúne las condiciones declaradas.
10. ¿Qué otras obligaciones legales deben tenerse en cuenta?
Además de la clasificación turística, existen aspectos que resultan fundamentales para desarrollar una actividad legal y correctamente gestionada.
Compatibilidad urbanística
Antes de comercializar un inmueble, es necesario comprobar que su uso turístico está permitido por el planeamiento urbanístico y las disposiciones municipales correspondientes.
Esta comprobación es especialmente importante en viviendas ubicadas en edificios residenciales, inmuebles sujetos a protección urbanística o edificaciones situadas en suelo rústico.
Comunidades de propietarios
Desde el 3 de abril de 2025, el ejercicio de nuevas actividades de alquiler turístico comprendidas en el artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal requiere la aprobación expresa previa de la comunidad de propietarios.
El acuerdo se adopta con la mayoría de tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación.
Existen disposiciones transitorias para determinadas actividades que ya se ejercían legalmente antes de la entrada en vigor de esta modificación.
Registro de viajeros
Los alojamientos turísticos deben cumplir las obligaciones estatales de registro documental y comunicación de datos de los huéspedes.
Estas obligaciones se encuentran reguladas, entre otras disposiciones, por el Real Decreto 933/2021.
Publicidad y comercialización
Los establecimientos deben identificar correctamente su modalidad turística y utilizar los números de registro que resulten exigibles.
En el caso de los Apartamentos Turísticos, no pueden anunciar una categoría de llaves diferente de aquella en la que están clasificados.
La normativa que regula los alojamientos turísticos está en constante evolución, con modificaciones legislativas, nuevos requisitos y cambios en los criterios de aplicación. Por ello, es fundamental mantenerse permanentemente actualizado, revisar periódicamente las obligaciones legales y adaptar la actividad a las disposiciones vigentes para garantizar una comercialización segura y conforme a la legislación.
11. ¿Qué modalidad turística corresponde a mi inmueble?
La elección de una modalidad no depende exclusivamente de las preferencias del propietario.
Debe responder a las características del inmueble, su ubicación, su configuración y las condiciones exigidas legalmente.
Por ejemplo, una vivienda situada en un edificio residencial que se comercializa íntegramente para estancias vacacionales puede encajar en la modalidad de VUT, siempre que reúna los requisitos correspondientes.
Una vivienda unifamiliar aislada destinada al alojamiento turístico puede reunir las condiciones para clasificarse como VT.
Por su parte, un conjunto de unidades de alojamiento destinado íntegramente a la actividad turística puede cumplir las condiciones para clasificarse como AT, con la categoría de llaves que corresponda.
No obstante, cada inmueble debe estudiarse individualmente antes de iniciar cualquier trámite.
Es importante tener en cuenta que las características físicas de la propiedad pueden impedir determinadas clasificaciones, aunque el propietario esté dispuesto a realizar mejoras en sus instalaciones.
¿Puedo cambiar la clasificación turística de mi inmueble?
En determinadas circunstancias es posible modificar la modalidad o categoría de un establecimiento.
Sin embargo, no se trata simplemente de cambiar su denominación.
Será necesario comprobar que reúne todos los requisitos exigidos para la nueva clasificación y realizar los trámites administrativos correspondientes.
Por ejemplo, un Apartamento Turístico de una llave que quiera obtener la categoría de dos llaves deberá cumplir las superficies, instalaciones y servicios exigidos para esa categoría.
En algunos casos, estas mejoras pueden requerir reformas o modificaciones importantes del inmueble.
12. Más allá de la clasificación: la importancia de la calidad del alojamiento
La clasificación legal determina las condiciones mínimas que debe reunir un alojamiento turístico, pero no representa por sí sola toda la experiencia que vivirá el huésped.
Dos propiedades con la misma modalidad administrativa pueden ofrecer experiencias completamente diferentes.
La limpieza, la conservación del inmueble, la comodidad, la atención a los viajeros, el mantenimiento preventivo y el cuidado de los pequeños detalles son elementos fundamentales para conseguir una estancia satisfactoria.
En Airtegal entendemos que cumplir la normativa es el punto de partida, no el límite de la calidad.
Por eso, trabajamos para que los alojamientos que gestionamos puedan ofrecer una experiencia cuidada, confortable y coherente, respetando la personalidad de cada inmueble y su conexión con el entorno.
Porque detrás de cada estancia hay algo más que una reserva: hay personas que han elegido nuestro territorio para descansar, descubrir nuevos lugares y crear recuerdos.
Y ofrecerles un espacio preparado para recibirlas forma parte de nuestra manera de entender el turismo.
Conclusión: conocer la normativa es el primer paso para gestionar correctamente tu inmueble
Las Viviendas de Uso Turístico (VUT), las Viviendas Turísticas (VT) y los Apartamentos Turísticos (AT) representan distintas modalidades de alojamiento reguladas en Galicia.
Sus diferencias no se limitan a una denominación administrativa: afectan a la configuración de los inmuebles, sus instalaciones, los servicios exigidos y sus condiciones de funcionamiento.
Conocer estas particularidades permite evaluar mejor las posibilidades de cada propiedad, evitar errores en su comercialización y planificar las inversiones necesarias.
Si estás pensando en destinar una vivienda al alojamiento turístico en Airtegal podemos ayudarte a estudiar sus características y orientarte sobre los aspectos que debes revisar antes de comenzar.
